Análise de crédito imobiliário: orientações e dicas

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Entenda o processo percorrido por comprador, cliente e banco até a concessão do crédito para o financiamento de um imóvel

07 de setembro de 2022

Autor Time Loft
Atualizado: 11 de setembro de 2023 10 min de leitura
Mãos de duas pessoas na mesa negociando crédito imobiliário

Entra ano, sai ano, comprar um imóvel continua sendo um dos principais anseios dos brasileiros. Um estudo realizado em 2022 pelo Instituto Real Big Data levantou que 38% dos brasileiros entrevistados desejam comprar uma casa própria. Atentas a essa demanda, as instituições financeiras públicas e privadas têm criado e atualizado formas de tornar esse sonho realidade. O principal caminho até a linha de chegada tem sido o crédito imobiliário, mas qual é a jornada até a aprovação do valor que vai custear o seu sonho?

Há anos o crédito imobiliário tem sido a escolha dos brasileiros não só para adquirir um imóvel, como também para financiar obras. Diferentemente do financiamento imobiliário, essa modalidade permite que o dinheiro seja usado para a compra, construção e reforma de imóveis.

Solicitar um crédito imobiliário requer muita atenção aos detalhes, a começar pela etapa da análise de crédito. Para que o banco não ligue o sinal vermelho exatamente na sua hora, é importante compreender as condições que contribuem para a liberação do recurso.

O que é Análise de Crédito?

A análise de crédito é a primeira etapa do processo de pedido de crédito imobiliário. É quando os motores do mercado financeiro começam a ser ligados e começa a viagem rumo à realização do seu sonho. Nesse momento, a instituição financeira avalia, a partir de alguns critérios, se o solicitante tem condições de cumprir com o contrato firmado. Essa etapa é muito importante para as instituições, afinal, uma análise cuidadosa pode evitar que falte fôlego financeiro e previne os casos de inadimplência das parcelas.

Segundo Manoela Montenegro da Silva, líder de operações comerciais e crédito da CrediHome by Loft, a análise de crédito garante o baixo nível de inadimplência. “Consequentemente, reduz o risco de retomadas dos imóveis, o que demanda mais tempo e dinheiro para ações judiciais e desocupação dos imóveis retomados”, explica.

Cada banco tem a sua política de crédito, mas a maioria deles considera que o valor das parcelas deve comprometer no máximo 30% da renda do solicitante. Essa renda pode ser comprovada pelo cliente por meio de demonstrativo do Imposto de Renda ou de contracheque. Outros pontos também são levados em consideração, como o relacionamento com o mercado, as restrições financeiras em seu nome (SPC, Serasa, impostos) e o comprometimento de renda (cartão de crédito, cheque especial, empréstimos, etc). Alguns bancos também aprovam o crédito de seus clientes a partir do histórico de relacionamento entre eles ao longo dos anos.

Como funciona a Análise de Crédito?

Como em qualquer jornada, estar com a revisão do carro em dia e com o tanque cheio não é garantia de boa viagem. Da mesma forma, ao contrário do que muitas pessoas pensam, conseguir uma carta de crédito aprovada não significa que o negócio será fechado. Rafael Seixas, que é economista, consultor e correspondente imobiliário, explica que a análise de crédito imobiliário é dividida em três partes:

Análise do comprador: neste momento, o banco irá avaliar as condições do comprador para decidir se vai ou não conceder o crédito para quem deseja adquirir o imóvel.

  • Documentos necessários: RG e CPF; certidão de nascimento ou de casamento; comprovante de renda atualizado (Imposto de Renda e contracheque são os mais aceitos) e comprovante de residência.
  • Duração: no mesmo dia ou no máximo em até 48 horas.

Análise do imóvel oferecido em garantia: essa análise é muito importante, já que protege o comprador de eventuais riscos. Depois de aprovado o comprador, o banco irá avaliar se o imóvel desejado está com a documentação regular e com tudo averbado no cartório de imóveis, sem nenhum processo ou gravame – que é quando o imóvel está sendo usado como garantia de um financiamento ou que ainda não foi quitado.

  • Documentos necessários: certidão de ônus ou matrícula atualizada (válida por no máximo 30 dias) e o carnê IPTU do imóvel
  • Duração: de 3 a 15 dias

Análise dos vendedores: por fim, vamos para a etapa de quem está vendendo o apartamento. Se o vendedor tiver ações de cobrança, em especial tributárias e trabalhistas, a instituição financeira pode recusar a operação por achar arriscada.

  • Documentos necessários: RG e CPF, Certidão de Casamento ou Divórcio e comprovante de residência do vendedor e cônjuge
  • Duração: de 2 a 7 dias (a depender do banco)
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O que pode atrapalhar a aprovação de crédito?

Carro ok, motorista ok, passageiros com cinto de segurança, mas você esqueceu de conferir o estepe. E agora? Mesmo de posse de todos os documentos e ciente dos prazos, alguns detalhes ocultos podem passar despercebidos e dificultar ou até impedir que o crédito seja aprovado. Antes de dar continuidade ao processo, pare e observe os itens a seguir:

  • Restrições financeiras no CPF;
  • Restrições internas com o banco (as dívidas após cinco anos saem do SERASA, mas a instituição que possui esse débito ainda tem acesso);
  • Alto comprometimento de renda no mercado (cheque especial, empréstimos, outros financiamentos ativos, consignados etc.);
  • Falta de comprovação da renda informada.

O que pode ajudar na aprovação do crédito?

Chegou a hora de pegar a estrada e alguns detalhes podem fazer toda a diferença ao longo do caminho. Da mesma forma, retiradas as restrições e adequadas às exigências, o processo de aprovação de crédito pode sim ser facilitado, se tomadas algumas medidas:

  • Ter um bom relacionamento com o banco que deseja financiar: os bancos tendem a aprovar mais rápido clientes que já possuem um bom relacionamento com eles, pois já conhecem o perfil e capacidade financeira do cliente;
  • Fornecer as informações corretas e atualizadas: quando os bancos verificam divergência de informações, como por exemplo valor da renda, solicitam o documento comprobatório para realizar a aprovação;
  • Atualização de cadastro e renda junto aos bancos de relacionamento: alguns dos motivos das negativas de crédito que temos são por cadastros desatualizados com os bancos que o cliente já possui relacionamento. Muitas vezes a conta do cliente é antiga e sua renda e dados não estão atualizados;
  • Endividamento no mercado: evite qualquer tipo de endividamento e comprometimento de renda nesse momento;
  • Comprovação de renda: comprove a renda informada, seja por holerites/contra cheques, Imposto de Renda e, em alguns casos, até extratos bancários.

Até que o recurso seja de fato liberado, é preciso controlar a ansiedade. Todo esse processo de análise de crédito dura, em média, entre 30 e 60 dias, e você precisa lembrar que existem algumas etapas depois da aprovação que não estão sob seu controle. “A duração da aprovação do crédito até a liberação do dinheiro varia muito de banco para banco e depende também da celeridade e proatividade dos envolvidos. Já tive processos concluídos em 15 dias e alguns que duraram 4 meses”, conta Rafael Seixas. A partir daí, o trâmite muda e você também precisa entender os próximos passos para não errar na reta final.

O que acontece depois da aprovação de crédito?

Depois que o recurso é, enfim, liberado, o crédito precisa ser protegido. Isso acontece porque o crédito imobiliário costuma estar vinculado a contratos de alienação fiduciária. Só após a quitação do crédito – isto é, depois do pagamento da última parcela do financiamento – o comprador se torna dono de fato do imóvel. Para formalizar todo esse processo, entenda o que acontece após a aprovação do crédito imobiliário:

  1. A instituição financeira escolhida entrega o contrato para ser assinado pelos titulares;
  2. O comprador leva o documento ao cartório de imóveis da região e paga as taxas (ITBI ou ITIV, taxas cartorárias e eventuais taxas específicas que podem existir em cada região);
  3. O cartório devolve o contrato e a escritura com o nome do novo proprietário e com a alienação fiduciária ao novo banco;
  4. O cliente leva o contrato registrado ao banco que, neste momento, efetua o pagamento do valor do financiamento ao vendedor.

Taxas e parcelamentos

Uma análise bem feita já indica que o parcelamento do crédito será previsto de acordo com as condições do cliente, mas é muito importante estar atento às taxas e parcelas. Nos primeiros anos da pandemia da Covid-19, o mercado imobiliário foi um dos poucos que ficou aquecido mesmo com os impactos sofridos na economia do país. A redução da taxa Selic foi decisiva para que as pessoas tomassem a decisão de financiar um imóvel naquele momento. A taxa, utilizada pelo Banco Central para controlar a inflação, estava em 2% em 2020 e 2021.

Em 2022, a taxa voltou a subir, chegando a ultrapassar os 10%. Ainda assim, segundo relatório do Bradesco, dos economistas Renan Bassoli Diniz, Thiago C. Angeliz e Myriã Bast, o mercado imobiliário continua aquecido e mantém um nível elevado em comparação ao período anterior da pandemia, de 2017 a 2020.

A taxa de juros aplicada no crédito imobiliário varia de acordo com a economia do país e a taxa Selic. Segundo o economista Rafael Seixas, hoje, a taxa está entre 8% a 11% ao ano nas linhas comuns do Sistema Financeiro de Habitação/SFH, programa do Governo Federal, e um pouco menos nas linhas de baixa renda, como do programa Casa Verde e Amarela.

Atualmente, o crédito imobiliário tem um prazo máximo de parcelamento de 420 meses (35 anos). A maioria das instituições trabalha com pelo menos 360 meses (30 anos). Em relação ao valor a ser financiado, não existe um teto. O que limita é o funding, que é o fundo do recurso que o banco vai definir qual será. Por exemplo: imóveis do SFH (Poupança e FGTS) podem ter financiamentos de até R$ 1,5 milhão. Já através do Sistema de Financiamento Imobiliário/SFI (recursos livres de mercado), podem ter financiamentos acima de R$ 1,5 milhão. “Via de regra, os bancos aprovam no máximo 80% a 90% do valor do imóvel”, explica Rafael Seixas.

Apoio especializado

É muito importante atentar que, em cada caso, existem condições específicas que atrapalham ou que podem impedir o sucesso do cliente no processo de análise de crédito. “A compra de um imóvel faz parte do sonho da maior parte dos brasileiros, mas esse momento tem muitas etapas e detalhes extremamente importantes que podem impactar no todo do processo. Por isso, é importante contar com uma assessoria especializada para auxiliar no processo”, sugere Manoela Montenegro do CrediHome by Loft.

Correspondentes bancários, consultores imobiliários e plataformas online de comparação de crédito costumam oferecer esse serviço gratuitamente aos clientes porque são remunerados pelas instituições financeiras. Contar com essa ajuda pode fazer toda a diferença na hora de pleitear a aprovação do seu crédito e significar um sinal verde no caminho para a realização do seu sonho.

Colaboração de Michele Louvores

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